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最近这几年市场大家都有目共睹的，从过去的质疑到现在的完全相信，到未来的推测都有可能是“下跌”。

2021年上半年市场的整体表现还是如火如荼，下半年市场开始调整，那时候大家都觉得，只不过是短期；

2022年市场又迎来了持续调整，那时候大家觉得技术去调整问题并不大，因为在房地产发展的立场上，向2008年调整过，2014年也调整过，所以这些都并不是大问题；

2023年开始相信房价下跌了，那时候很多人都觉得市场很快就会涨起来了，因为疫情放开，很多东西顺理成章的，会慢慢的好起来。

2024年上半年和下半年出现了两种结局，特别是在下半年市场价格一跌不可收拾在短短一年时间的多个城市。房价下跌幅度超过了10%，相比最高峰的时候，下跌幅度超过了30%以上。

不要说什么城市，最觉得不可能下跌的一线城市相比最高峰的时候，平均房价都下跌了30%。

不知道大家还记不记得八年前马云跟大家打了一个豪赌！

在2017年的一次演讲中说到“房子的价格8年后会像葱一样”。

要知道2017年市场真的是火爆的不得了，就敢说出这样的话！

所以大家都懂的都懂吧！

1、人口供需发生了很大的变化

根据国家统计局公开的数据显示，65岁以上的人口已经突破了2.1亿，合适购房的人口在逐年的减少。

另外现在结婚率在逐年的下降，特别最近这些年老百姓的观念发生了很大的改变，对于结婚并不像过去那般执着了。有时候这样想不结婚日子也过得挺好的，不结婚生活质量不但没有发生任何的改变，甚至会更好。

出生人口出现了大规模的减少，最近几年我国的出生能够突破不了1,000万了，而2024年的出生人口虽然说有所回调，但是这种情况很难长时间持续下去。

人口结构在这样的变化状态下，说明了市场可持续发展的。空间相对来说减少或者是想要买房的人群也在逐步的减少。

2、房地产的投资属性在逐步的弱化

房租不差的政策持续的推进，投资的空间进一步的被压缩，虽然在2024年所有的政策基本上都放开了，但是对于炒房这个问题，国家机就是雷打不动的！

在过去买一套房，放个两三年时间价格就可以翻一倍，现在买一套房放在那里两三年时间不动，相信价格会迎来大缩水！

而且现在买房投资的风险系数实在是太高了，基本上没有几个盈利的空间了，即便是一线城市的房子也同样，假设未来两年三年价格真的会上涨，那么能上涨的空间又有多少呢？

2024年，中国房地产市场的最大目标就是实现楼市“见底回稳”。而2025年则被视为关键的决战时刻。从成交量的变化来看，楼市的拐点或许已经悄然出现，尤其是在2024年11月，多个城市的成交量开始同比回升。

这意味着，房地产市场的低谷可能已经过去，一旦市场走出低谷期，通常会保持至少三年的增长周期，这也可以被视为房地产软着陆的标志。

3、成交量的回升与市场分化

根据最新数据，房地产市场的成交量自2024年下半年起已出现触底回升的迹象，尤其是一些一线和强二线城市，成交量已持续增长。

2024年11月，70个大中城市中已有11个城市的房价出现环比上涨，其中以一线城市为主，如上海等地的房价连续22个月上涨。

这一变化表明，尽管整体市场的价格水平有所下行，但在部分市场中，尤其是经济和人口集中区域，市场回暖已具备坚实基础。

然而，房地产市场并非一刀切，区域性差异依然明显。特别是在三四线城市中，房价的波动较为剧烈，部分城市仍然处于下行通道，但也有一些都市圈内的三四线城市已逐渐稳定。

这些城市经过多年的市场调整，价格已逐步回归理性，未来的下跌空间已非常有限。考虑到这些城市的需求仍然存在，尤其是刚需和改善型购房者的需求，房价大幅度下跌的可能性较小，甚至可以说，这些城市的楼市已经从泡沫状态中彻底清除，价格相较收入的比例已恢复至合理水平。

4、一二线城市的稳步回升，三点迹象不容忽视！

对于一二线城市来说，未来房地产市场的走向将决定整体市场的走势。从2024年下半年以来，尤其是11月的数据来看，70个大中城市中已有多个一线和二线城市的房价开始环比上涨，且上涨趋势有望延续。

上海作为典型代表，已连续22个月新房价格上涨，显示出这座城市强劲的市场恢复能力。

6、未来一二线城市是否能实现“见底回稳”，需要关注以下几个关键因素：

首先是购房者的信心。随着市场企稳，购房者对未来房价上涨的预期逐步增强，信心回升将带动更多需求入市；

其次是政策环境的支持。近年来，政策不断调整以促进楼市健康发展，包括降低购房门槛、降低贷款利率、减税降费等措施，都是市场回暖的推动力。

再次是人口流入的趋势。一线城市以及部分二线城市，尤其是长三角、珠三角、京津冀等地区，依然是人口流入的主要目标地，强劲的人口增长为房地产市场提供了稳定的需求支撑。

7、三四线城市的市场调整

三四线城市的楼市历经了长期的价格调整和市场冷却，当前多数城市的房价已趋于稳定。从房价收入比来看，许多三四线城市的楼市已经回到了一个相对合理的水平。

这些城市的房价经过连续的调整，逐步摆脱了之前的过度泡沫，价格水平相对理性，市场的基本面已趋向健康。

然而，这些城市的市场也并非没有风险。部分三四线城市由于人口流失较为严重，需求不足，仍存在一定的价格下行压力。

对于这些城市来说，未来的楼市能否恢复，除了要依赖于本地的经济发展、产业升级以及人口流动情况外，还需要考虑是否能有效吸引外来投资和人才。这些因素将直接影响未来几年的市场走势。

不知不觉，楼市已经悄悄进入2024年，过去4年，是我国楼市暗黑时代的4年，不仅对经济没有贡献，还对经济形成了拖累，2020年、2021年、2022年房地产业占GDP分别为7.34%、6.8%、6.1%，2023年的数据还未出炉，但初步测算会低于6%，房地产下行趋势愈发明显，然而当楼市来到2024年后，有种预感越来越强烈了。

以前影响楼市的因素有很多，比如经济、利率、供需、调控、区域，但是经历了过去4年楼市暗黑周期后，笔者认为对楼市影响较大的因素主要分为三个方面：一是信心，二是政策，三是需求，在笔者看来，未来能左右楼市的，都离不开这三个方面，尤其是信心，一起来看看吧。

一、楼市信心

任何国家的楼市发展都离不开信心，开发商对房子销售有信心，才会投资拿地，即便地价被拍出天价，只要有利润空间，也会想尽办法拿地，哪怕负债累累。

然而现如今的土拍市场无比冷清，衬托出开发商拿地信心明显不足，中指研究院统计的全国300城土地供应面积和成交面积分别为6.1亿平方米、4.8亿平方米，分别同比下降22.4%、23.1%，流拍占比达到23.1%，无论是成交规模还是供地规模，均是过去十年以来最低水平。

开发商拿地信心不足，一方面在于房子存在滞销情形，待售面积不断提高，最新高位达到6.5亿平方米，比去年提高18个百分点，房子买不到，对开发商而言拿地风险更高了；另一方面融资困难，住建部出台的三道红线方针，要求过线房企降负债，借新债还旧债的途径基本被阻断，平企业债务都是问题，更别提去重新负债拿地了，倒下的恒大就是所有开发商鲜活例子。

同理，购房者对买房的信心也直接影响到楼市信心，春江水暖鸭先知，楼市中的买房信心主要还是体现在二手房中，而二手房市场信心，经纪人信心更为准确，根据安居客发布的《2023年12月国民安居报告》数据显示，12月份的经纪人信心指数为93.3，虽然环比上涨4.6%，但是67.1%的经纪人认为国家不会继续出台抑制房价上涨的政策了，实际上抑制房价的政策就目前楼市而言意义已经不大，此外，43.1%的经纪人认为接下来二手房市场挂牌量还会出于增加趋势。

反推回来，二手房市场之所以呈现出向好趋势，一方面在于二手房房东对房产保值增值信心不足，大多希望尽快脱手，一旦越来越多的房东有想要尽快脱手房产的想法，以价换量就会越猛烈，价格方面相比新房更占据优势，另一方面，购房者愿意购买二手房，除了抱有捡便宜心理，还有对购买新房的信心不足，身边就有现实案例摆在面前，疫情之前购买的房子，同小区在去年出售，不仅亏掉首付款，还亏掉过去几年的利息，现在还去买新房的家庭，大多不是因为缺房子而去买房，真正缺房子的家庭，更愿意到二手房市场中捡漏，购房者对房子保值增值缺乏信心，楼市信心也就很难再提升起来了。

二、楼市政策

经常关注楼市的朋友大多知道，楼市政策一直都不是一边倒政策，而是随着市场变化而调整，当楼市过热时，政策偏向抑制楼市，当楼市过冷时，政策偏向于刺激，就拿2008年和2014年为例，政策就是偏向于刺激，但是2013年和2019年政策则是偏向于抑制，变脸比翻书还快，谁让楼市左右了我国经济大部分发展呢。

至于当下楼市政策，显然是偏向于刺激了，至少接下来五年时间，出台抑制楼市的可能性不大，这也是“专家们”经常说到的2024年楼市政策可能性：从“防过热”转变为“防过冷”。

当然政策覆盖的范围就比较广了，房企融资、购房者购房门槛、对楼市的支持方式都可以通过政策调控来实现，分别来看看：

（1）房企融资

为贯彻国家经济会议、金融工作会议部署，一视同仁满足不同房企合理融资需求，住建部和金融监管总局在近日特此印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，这份通知明确指出要给予房企做好融资支持准备工作，值得注意的是强调了“一视同仁”一词，意思很明确，将通过金融支持让房企重新站起来。

（2）购房者购房门槛

前面我们提到购房者信心不足是楼市低迷的关键因素，说明购房门槛太高，一线城市购房首付比例增加10%，首付款可能就要多增加50万元，毕竟这些城市随便一套商品房房都价值几百万，现如今呢，继深圳下调二套房首付比例之后，北京和上海也先后加入下调首付比例行列，可见对于全国而言，一线城市作为目前楼市比较热门的城市也在防过冷，表现国家对楼市信心下滑，降低购房者购房门槛，是在不动土拍利益、房企利益前提下，成本最低的调控，除此之外，贷款利率也在一步步按照购房者所期望的下调预期进行。

（3）对楼市发展的支持方式

过去支持楼市发展，最为常见的便是“放水”，4万亿砸向基建，实行货币化棚改政策，都让楼市得到快速复苏，但是这两种方式已经不再适用于接下来楼市的发展了，一方面我国基建基本进入收尾阶段，继续不计后果的投资基建，只会造成资源浪费，另一方面货币化棚改政策有着明显弊端，去化库存的同时，会助涨楼市泡沫，经过2023年一年时间探索，目前楼市已有新的房地产发展支持方式：房票安置，相比棚改，房票安置能更加精准的去化库存，却不会让楼市更加泡沫化。

可见，接下来的楼市政策，其实更倾向于防止楼市过冷，换言之，不能让楼市轻易倒下去。

三、楼市需求

根据最新的七普数据显示，我国城镇家庭户人均住宅1.06间，户均1套房，从需求角度来看，显然城镇居民的城市住房已基本达到饱和阶段，人们对买房需求远不如五年前水平，况且随着房地产快速发展，房价也来到峰值，间接对生育造成抑制作用，2022年我国人口迎来了首次负增长，2023年预测的出生人口不超过800万，新生儿再探新底，以至于国家不得不放开三胎政策。

不过三胎政策放开，短期对楼市的影响并不会很大，有条件生三胎的家庭，基本不缺房子住，对房子有需求的家庭，养一胎都存在不小困难，更别提二胎和三胎了。

所以说，短期提高居住需求并不现实，提升投资需求反而更实际，然而提升房产投资属性，又会面临老生常谈的难题，即楼市泡沫滋生，这样一来，无论是提高居住需求还是提升投资需求，短期内都无法实现，房票安置相比棚改犹如毛毛雨，那么楼市越往后走，终将面临需求骤减的事实。

综上所述，楼市来到2024年后，反而有一种预感越来越强烈了：浪潮褪去，剩下一片浅滩，到底谁在裸泳一目了然，越来越多二手房房东开始抛售闲置房产，不正是对楼市回归平淡的一种担忧吗？当然这类现象还得排除掉那些豪宅，拥有受人热捧的稀缺房子，毕竟这些房子，已经不能简单用价值来衡量了，而是富人们用来彰显财富地位的牌匾。

来源 ：旁观者甲

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